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知识点 >> 不动产证券化
（Real Estate Securitization）
[size=32px]一、概念[/size]
从物理形态分析，不动产
证券化是将价值较高、难以移动的不动产转换为面额较小、流通便利的证券
：从法律角度分析，不动产证券化
是将不动产物权转换为可以流通的小额债权或股权。
从经济学意义分析，不动产证券化
则是将固定资本
转换为流动资本
。无论何者．不动产证券化
均涉及不动产和证券化两个问题所谓不动产。是指在事实
和法律上均不可移动的物权。其具体范围包括土地、建筑物和添附于土地和建筑物上的定着物等。除了物理上的不可移动性外．不动产最主要的特征是其数量上的稀缺性和价值上的依附性。
比如，土地的价值最初仅依其出产物的价值来计算。即根据其出产物的现金，来判断土地价值的大小。随着工业化进程的发展．土地的使用方式渐呈多样性。其不但可以用来耕种．还可以用来建设住宅、厂房、商店等其它建筑物。因此。判断土地价值的观念发生了相应变化．土地价值具有了依附性。随着经济和法往 制度的发展．当今社会人们已不再完全依其使用方式．而是依其流通中的价值量来衡量土地的价值。此外．因不动产具有极度稀缺性和不可再生性．故其不但现时价值较高．而且总恪呈现出升值的趋势。正是基于不动产的上述特性．以投资和回报利率为基本价值杠杆的证券化制度，才得以在不动产领域内繁衍生长。
[size=32px]特征[/size]
1．权利的集合性
不动产证券化
是不动产与证券的结合。在不动产证券化
过程中。首先需要将多个性质相同或相近的不动产物权或债权结合为一个权利集合(即资产池)。然后再就集合权利的价值发行有价证券
。其中，所谓性质相同或相近，是指在一个权利集合中所组合的不动产权利须均为所有权或者使用权或者抵押权
；不得有为所有权而有为抵押权
。由此可见，权利的集合性既是不动产证券化
的基础，也是不动产证券化
的首要特征。
2．权利的流通性
不动产证券化
需要将不动产物权或与不动产相关的债权转换为数个小额股权或小额债权。其中，不但权利内容发生了变换，权利主体也在随之变动。因为，证券化发起人应于原权利人处取得权利后，方可进行资产组合。而后，发起人还要将该权利组合转让给特殊目的公司或有限合伙甚至信托机构。最后，由特殊目的公司、有限合伙或信托机构作为权利主体发行证券于投资者。更为重要的是投资者还可随时在特定市场上转让其债权或股权。因此，权利主体和权利内容的变化是不动产证券化
的必由之路。在不动产证券化
过程中，可能经过数次权利主体的变化，其结果必然表现为不动产资本的市场化和不动产权利的流通性。
3．主体的特殊性
一般来说，不动产证券化
需要经由特殊机构将原始不动产物权或相关债权组成集合，并作为发起人通过特殊目的公司或合伙组织等就该权益集合发行证券，信用评级
机构和保险及担保机构参与发行过程。最后由投资者购买证券。在这一结构中，存在着与一般证券发行极不相同的两个特殊主体：一是作为权利集合者和发起人的特殊机构，二是作为发行人的特殊目的公司或特殊的合伙组织。
比如，在美国、加拿大和新加坡等国的不动产证券化
结构中，多由政府成立或由政府支持设立一个或少数几个公司作为不动产权利集合的持有人和发起人。这些公司不同于一般公司法所规定的公司。其本身不以营利为目的。除证券化业务外多不从事其他业务。更为关键的是，这些公司均依国家特别命令而设立。就作为发行人的特殊目的公司或特殊合伙组织而言，有的是由国家命令而设立。有的则是由作为发起人的普通公司的子公司来发行证券。这些特殊目的公司亦不从事营利活动，仅是对投资者发行证券和从投资者处收回资金并返还于原始权利人。特殊合伙组织则由多个原始权利人和专门的证券经营者设立，其一般均为有限合伙
。
4．可靠的现金流支持
不动产证券化
以后，投资者的利益均来自于不动产资产集合的经营所得。例如，不动产证券化
发起人将资产集合转让给特殊目的公司后，由特殊目的公司自己经营或委托给经营管理公司经营此不动产群。特殊目的公司再以其经营收益支付投资者的债息或股息。通常，此现金收益的大部应用以配利息，并附有保险公司的保险或抵押权
之担保或政府机构的保证。以确保投资者获得该利益。从各国不动产证券化
的实践看，其主要形态有抵押式和非抵押式两种。前者为负债型，主要是抵押担保债券；后者为股权型，主要为不动产开发和经营的股份。两者均以不动产的现金收益(现金流)作为投资者利益的来源。并且都附有可靠的保险和有效的担保。
5．破产隔离制度
不动产证券化
的另一个重要特征，在于为保护投资者利益而设置了特殊的破产隔离
制度。从各国不动产证券化
的实践来看，为了保障投资者的利益，通过“真实出售
”制度的严格约束。不仅将发行人的自有资产与该公司所经营管理的证券化资产相分离。而且亦将其经管的证券化资产与其母公司的资产相分离。设立该制度的目的在于。当母公司破产或该特殊目的公司本身破产时，其经管的证券化资产不被纳人破产财产
用于清偿债务。只有采用这种特殊的法律政策。才能确保投资者的利益不受侵害。不动产证券化
的这一突出特征，显然是应对公众利益保护的一种立法特例。
开放分类:财务管理、金融
贡献人:飞草
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